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摄影:Ryan Dorgan

根据以下文件提交:

不平等的城市

富有的游客如何使怀俄明州的杰克逊霍尔陷入住房危机

2016年3月,11岁的ventura Garcia Perez家庭,被称为“Vennie”,收到了逐步的信。出生于杰克逊,怀俄明州,Vennie住在56岁的弗吉尼亚村公寓楼上与他的父母,他的四岁的兄弟多米尼克和他的狗查理。整个夏天,弗吉尼亚人的所有者都是驱逐数百名租户在一个滚动的时间轴上,这样公寓就可以重新装修,以更高的价格出售或出租。现在,尽管有工作,上学,在社区里很活跃,维尼和他的家人,像杰克逊的许多其他人一样,没有地方住。

杰克逊住在提顿县美国最富裕的县,那里的富人成群结队,以利用怀俄明州的所得税不足。(杰克逊是城市;更广为人知的是,杰克逊霍尔既是大区域的名称,也是滑雪场的名称。)它以滑雪而闻名,靠近两个受欢迎的国家公园,还有那些扭曲了这个县的亿万富翁2013年平均收入为30万美元最近,杰克逊也被提名最多经济不平等城市在美国。面对租金的升高和新住房发展的缺乏,滑雪镇正在经历一支经济实惠的住房短缺,更让人想起旧金山,而不是一个全年人口10,000人的城镇。

过去,稍微有点naïve的年轻自然爱好者“搬到一个滑雪小镇”来寻找自己、无尽的粉末和新鲜的山区空气。这些滑雪流浪者在山区城镇住了一到二十季,有时回家,有时扎根。住房并不总是那么容易得到,当然也不便宜;在找到更安全的住处并逐渐融入滑雪小镇生活之前,睡在朋友的沙发上成了一种仪式。但现在,像杰克逊这样的度假社区正处于十字路口,努力在蓬勃发展的以旅游业为基础的经济和居民严重缺乏居住地之间取得平衡。

像杰克逊这样的城镇吸引游客和居民的原因——对自然和保护的关注——也使得可开发的土地和住房稀缺。杰克逊坐在黄石国家公园和大提顿国家公园的入口处97%的土地围绕着镇联邦保护的。

每年夏天,数以百万计的游客穿过杰克逊前往公园,据杰克逊霍尔商会(Jackson Hole Chamber of Commerce)称,访问提顿县的人数比以往任何时候都要多。2015年,有410多万人参观了黄石国家公园,而2014年的游客总数约为350万人。随着国家公园系统的建立,国家公园将迎来庆祝活动g其百周年纪念日今年夏天,杰克逊做好了迎接挑战的准备创纪录的数字的游客。

冬季经济的繁荣也使住房需求捉襟见肘。杰克逊拥有两个滑雪场(雪王和杰克逊洞山度假村)和一个从14个城市直飞的当地机场。以良好的雪和健康剂量的elniño炒作,杰克逊洞山度假村记录了它第二个最好的冬天2015 - 2016年,共有560,400次滑雪竞赛。

强劲的游客数量与不断飙升的房地产价格相对应《福布斯》文章记录了2015年库存的需求量和缺乏的资产价格增长了31.2%。杰克逊的房屋中位数销售价格去年击中了176万美元。虽然这可能是在滑雪镇拥有房产的许多名人之一,但它无法到达当地的厨师或礼宾服务。

从各方面来看,杰克逊正处于经济繁荣时期。杰克逊市长萨拉·弗里特纳承认,“我认为现在的经济很热。我们现在的探视率比过去更高。一方面,这是一个严重的高级问题,因为我们的金库是由销售税支付的。”

但是,尽管杰克逊有大量的工作机会,但住房几乎不可能找到。“房地产和库存都很稀缺,”弗利特纳说。“因此,经济完全复苏,土地稀缺,对员工的需求更高。”杰克逊以度假胜地为基础的经济支柱是服务业,近45%的有薪工作为旅游业做出了贡献。根据杰克逊市收集的数据,临时工使该镇人口在夏季增加了52000人,在冬季增加了5000人。通常,这些服务工才是最重要的我没有地方住。

而提顿县的大部分地区分区要劝阻密度(以及因此经济实惠的住房),杰克逊作为度假胜地的地位使情况更加极端:至少43%的家庭空置是因为它们主要是富人的度假屋。自经济衰退以来,几乎没有住房单元建成。根据来自2014在美国,从2000年到2010年,提顿县增加了2500多套住房,增长了近25%。但从2010年到2013年,仅新建了460套,相当于3.2%的增长率。住房供应的增长并没有跟上在杰克逊工作的人数——在同一时期内,该县增加了2125个工作岗位。

更糟糕的是,许多更大的经济适用房已经退出市场。2015年初,工人住房在市中心,杰克逊被拆除,以便为一家仍在建设中的万豪酒店让路。不久之后,开发商清理了凯利大道和米尔沃德街拐角处的移动房屋,为新公寓让路。破旧的先锋汽车旅馆的长期住客被解雇被迫离开建筑物的所有者(杰克逊洞银行)被视为不安全。许多客房缺乏电力或水,仍被租用,费用为每月570美元。

2015年夏天,杰克逊294套Blair Place公寓的租户接到通知他们的房租会上涨40%以上。一套两居室的租金从1250美元涨到了1800美元。该楼盘的业主为涨价辩解说,他们是在遵循“市场调整”。乔治·莫雷诺(Jorge Moreno)和他的家人是受布莱尔广场(Blair Place)房租上涨影响的众多居民之一。莫雷诺是一名积极的志愿者,曾在拉丁资源中心工作,当他意识到他的房租要涨多少时,他想,“我在这个社区投入了这么多,现在突然之间我就要失去它了。”莫雷诺花了几个小时调查了布莱尔公寓的200名房客,试图把涨房租的问题从人性的角度看出来。他和其他社区成员最终协商,将40%的增幅分摊到两年内。莫雷诺的两居室公寓现在的租金是1500美元,他知道,明年第二次涨20%的时候,他可能不得不搬家。不过,他的感激。通过谈判达成的解决方案为他的家人带来了“又一年的希望”。

在杰克逊旺季的前夜,弗吉尼亚公寓最近一次空置,造成了杰克逊社区资源中心执行主任玛丽·埃里克森(Mary Erickson)所说的“完美风暴”。在最近的驱逐之前,杰克逊的住房已经紧张。现在,埃里克森说,“我们只是没有地方让人们去。这就是为什么会发生紧急情况的原因。”


当面临房租上涨、被驱逐、或找不到住房时,杰克逊的工人别无选择。一些人能够找到替代公寓,尽管空置率通常低于1%。杰克逊还有大约1,488个经济实惠的住房单元的库存,但是工作壳体的供应相对于空置的第二套房是萎缩的。2000年,当地居民占据75%杰克逊的家庭今天,估计62%杰克逊的大部分工人住在提顿县。根本没有足够的住房选择。即使使用过时的2010年人口普查数据,也不到一个月11%通过契约和收入限制、租金限制或其他永久性保护措施,杰克逊的大部分住房单元被视为“负担得起”。现在这一比例可能会降低。

那些无家可归的人通常会搬到朋友和家人的家里,从而增加了一居室和两居室公寓的入住人数。埃里克森承认,根据弗吉尼亚公寓的租赁协议,只有100人应该受到2016年驱逐行动的影响。实际上,当时有超过200人住在56个单元里,多个家庭挤在一套两居室的房子里。

维吉尼亚驱逐事件发生后,社区资源中心进行的一项非正式调查发现,大多数房客都没有下一步居住的计划。一名妇女告诉调查人员,“我不想离开杰克逊,因为这里是我工作的地方,也是我女儿上学的地方。”几乎所有的家庭都要求得到任何可以得到的帮助。

这有助于包括捐赠帐篷。特别是在夏季,露营(法律和非法)在Teton县周围的国家森林中变得普遍。男人和妇女在汽车中脱颖而出,或者在像这样的地方柯蒂斯峡谷这是一处营地,位于城镇东北方向25分钟车程,每天的营费是12美元。露营者经常在不同的地点之间移动,以避免5天的露营限制,几乎没有水,在娱乐中心洗澡。2016年6月,很多人被迫露营,以至于Flitner交谈与布里杰-提顿森林管理员特里西娅·奥康纳(Tricia O’connor)合作,在林地上组织某种劳改营,但现在看来不太可能,因为需要进行环境分析,以评估潜在地点的可行性。奥康纳告诉当地媒体杰克逊洞星球乍一看,这似乎是一个简单的解决办法,但事实并非如此。今年夏天,我们没有其他简单的解决办法。”

我不想在杰克逊生存,我想住在杰克逊。而我现在正在做的只是幸存。

如果野营不是一个选择,特别是对于有孩子的家庭,许多人被迫考虑搬到杰克逊以外。爱达荷州的维克托(Victor)和德里格斯(Driggs)两镇现在都有杰克逊的员工,他们往返需要45分钟。在杰克逊南部,像Alpine这样的城镇需要开车一个多小时去上班。当通勤没有意义时,杰克逊的员工会采取下一个合乎逻辑的步骤:他们离开。

尽管整个城市的店面都挂着招聘告示,但杰克逊的大部分员工还是离开了。埃里克森说:“整个夏天,我们的餐馆、商店和酒店都会人手不足。”“这影响了客人的体验。”2016年夏天,杰克逊洞山度假村决定不在布里奇特贡多拉顶上开Couloir餐厅,部分原因是他们员工不能它。

2016年5月和6月,情况严重恶化,许多人宣称这不再是一场住房“危机”,而是现在的紧急情况。克里斯汀·沃克(Christine Walker)是提顿县住房管理局(Teton County Housing Authority)的前主管,1989年第一次搬到杰克逊,即使是在那时,她也不得不在那里露营,直到找到住的地方。但是,她说,现在整个家庭都被迫无家可归。她说:“有些家庭因为没有其他选择而去露营,这是一种紧急情况。当你让四个人挤在一个狭小的酒店房间里,因为这是他们唯一的选择,这就变成了一个公共安全和健康问题。”

从短期来看,受影响最大的是社区里的低收入工人,他们中的许多人有孩子在上学。“他们不得不做出艰难的选择,基本的需求选择,”沃克说。“他们必须选择是支付住所还是食物,住所还是医疗,住所还是教育。”

危机爆发了6月6日当超过100人冒着盖上雨水和冰雹到3月份到一个城镇议会的会议和需求行动。手工制作的迹象阅读,“无家可归者在这里”和“是的,在我的后院”。Vennie Perez认为,那天他自己的标志,小心地用黑尖锐写。它读到了,“我爱我的国家。我爱我的社区。我很自豪能成为一个贫穷家庭的一部分。但我感到难过,因为我的家人和许多其他家庭没有一个住的地方。”截至新闻时间,佩雷斯和他的家人还没有找到新的公寓。


今年夏天住房短缺的严重程度引发了一场草根运动,希望宣传杰克逊苦苦挣扎的劳动力的困境。

避难所JH意识项目正在努力让脸上无家可归,分享那些被流离失所者的故事。除了组织集会外,避难所jh还提出齐全的拖车,为工人提供全年的住宿选择。他们还希望允许杰克逊居民全年在私人车道上举办工人和家庭的射频,这是当前分区法律禁止的东西。其他短期选择包括公共停车场允许睡眠的许可以及允许过夜街道停车场。

虽然杰克逊镇对无家可归者的困境表示同情,但该市还没有准备好推翻几十年来禁止这种类型的城镇露营的法律。Flitner说,在杰克逊取消露营禁令“不是一个长期的解决方案”。“没有人会来对我说,如果你让我住在我的车里,就能解决我的问题。但我听。我还在听。这些都是想要帮助解决问题的好人。我们经常把别人妖魔化,因为我们不喜欢他们的想法,或者我们有不同的观点,这是缺乏进展的原因。”

该市转而寻求其他方案来缓解住房短缺。杰克逊镇最近扩大了公交服务,以帮助住在附近维克多、阿尔卑斯和德里格斯的通勤者。如果杰克逊霍尔社区住房信托基金能在今年夏天开始建造新的经济适用住房,该基金还将为其提供激励雷德蒙德街租赁项目旨在在城镇东侧建造28个经济实惠,契约限制的租赁住房。这是杰克逊的唯一经济实惠的住房项目,即铲子准备,但即使是镇上的批准,2016年6月下旬的住房信托仍然是其1200万美元预算的额外300万美元。虽然在今年夏天,虽然在今年夏天,人们挣扎着与住房挣扎,但镇议会还批准了在2016年11月投票上的1%的总收入销售税。如果批准,预计税收将收取40亿美元以上40亿美元,其中50%的劳动力住房项目汇款。

然而,许多人抱怨说,政府解决杰克逊经济适用房问题的努力受到了不作为和误导的阻碍。提顿县住房管理局最近被掏空和重组,这一过程推迟了准备就绪的项目,并提供了,正如克里斯汀·沃克所看到的,从真正的问题“分心”。6月,城市聘请了前非营利项目官员艾普莉·诺顿(April Norton)将担任新成立的杰克逊/提顿县经济适用房部门(Jackson/Teton County Affordable Housing Department)的负责人。但雷德蒙街公寓等新的出租单元可能最早要到2017年夏天才会为租户准备好。

那些受无家可归影响的人希望看到更多的临时住房、租金控制和租户权利的扩大。2014年4月,当豪尔赫·莫雷诺的家人无家可归时,他只需花一两个月的时间住在酒店房间或与朋友住在一起,但这是一段糟糕的时光。他试图“告诉我的妻子和孩子一切都会好起来,但我不知道会好起来。”莫雷诺补充道,临时预告片(就像他们“在卡特里娜飓风中”做的那样)会让一切变得不同。“我们愿意付房租,”莫雷诺解释说,“我们只是需要一个选择。”

莫雷诺还认为,房东不应该被允许将租金提高50%至100%。怀俄明的财产法给房东很多力量而住房短缺意味着,当面临房租上涨或恶劣条件时,租户几乎没有追索权。莫雷诺说,他的许多朋友甚至从来没有见过租赁合同,即使他们有合同,期限也只有三到六个月。“我们没有选择。房东可以随时提高房租,而我们对此却无能为力。”

为了给杰克逊以旅游业为基础的经济所需的劳动力提供住所,许多人认为该镇的构成将不得不改变。正如玛丽·埃里克森所承认的那样,“单靠双工和三工是无法达到这个目标的,我们需要允许更多的密度。”如果我们真的想为服务人员提供住房,我们需要考虑公寓楼。”杰克逊的2012年综合计划设定了一个目标,要让65%的劳动力在当地居住2015年11月在美国,大约有62%的人住在这里。为了弥补这一差距,市区走廊的分区法必须考虑到密度的增加。

克里斯汀·沃克说,民选官员和社区需要利用草根运动来努力解决住房问题。她说:“我们倾向于寻找完美的解决方案,而不是很多好的解决方案。我们永远找不到正确的位置,永远都找不到。但我们只需要知道,这不是一个完美的位置,也不是一个完美的解决方案,但我们会有一些非常好的解决方案。这将比寻找完美的解决方案更好地解决我们的问题。”


为了发展,杰克逊也必须改变对自己的看法。“我们仍然认为自己是一个小的农村社区,但我们不是,”玛丽·埃里克森说。“我们正在处理非常严重的城市问题。”杰克逊不再是冒险家路过的中转站,而是世界级的高端旅游目的地。克里斯汀·沃克认为,解决方案在于寻找其他“高成本地区,如旧金山、纽约、波士顿,看看他们在解决劳动力住房问题上做了什么。”

虽然住房几乎一直很紧张,但在杰克逊,努力寻找住房的人不再仅仅是大学生。现在,家庭在杰克逊的高危人群中占很大比例。正如埃里克森所言,“我们谈了很多关于季节性工人,但真正的关心我,我服务的人的一件事,已经在过去的十年里,越来越多的人常住居民,正试图使这里的生活,有了孩子,而且在极低的工作结束工作。以前的大学生现在都是家庭成员了。这种情况在全国各地都在发生变化,对吧?麦当劳的工作从来就不是家庭的工作,但这就是事实。”

杰克逊的住房危机也不成比例地影响了拉美裔工人,他们现在占杰克逊人口的30%以上17%在2010年)。由于社区对工人的巨大需求,许多拉美裔人被绘制到杰克逊。正如Jorge Moreno所说,他们想要每个人都想要的东西:“我家里的更美好生活。”相反,莫雷诺和其他人被迫处理住房不安全的不断压力。“我不想在杰克逊生存,我想住在杰克逊,”莫雷诺解释道。“而我现在正在做的只是幸存。”

但是,尽管低工资工人正遭受住房不安全的困扰,但需要注意的是,这不仅仅是一个低收入问题。当一个社区无法容纳其劳动力时,它会对每个人产生毁灭性的影响。沃克说:“从游客到居民,到企业,再到雇佣工人,再到家庭,这个社区的每个人都受到住房紧缩的影响。”。当莫雷诺调查布莱尔公寓的其他住户时,护生他们都在努力支付增加的租金。杰克逊经济适用房的缺乏也在蚕食着中产阶级。

杰克逊社区“正在瓦解,”埃里克森说。“我理解人们不希望事情有所改变,但与此同时,如果我们不采取措施解决这个问题,我们将在更深层次上发生改变。我们认为自己是一个伟大的社区,但这正是面临风险的地方。”埃里克森认为,改变是不可避免的。反对密度,发展,“不要在我的后院”的声音影响了杰克逊的政治,所有这些都是为了保护昔日的杰克逊。但就像在纽约,旧金山或洛杉矶,当住房成本让不同的人口无法生活在同一个地方,就失去了一些重要的东西。杰克逊的危机凸显了一个大问题:在度假社区,谁会得到服务?滑雪小镇的存在纯粹是为了游客,那些来了又去,愿意花超过100美元买一张缆车票的人吗?或者滑雪小镇是为了别的什么,不仅仅是为了闲置的第二套房子?

这个问题并不是杰克逊独有的,像碲化物特拉基,大天空之都在努力扩大经济适用房的选择。但问题最严重的地方是杰克逊,那里的滑雪小镇身份在不断变化。在一个2015年的报告以杰克逊为基地的智库查特尔研究所(Charture Institute)宣布,该镇已经结束了“滑雪流浪汉时代”。“一个收入有限但充满激情的人……搬到山谷里,努力工作,再加上一点运气,有一个合理的机会建立一个永久的家。”生活成本使这个梦想无法实现。

编辑:Sara Polsky.

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