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原因是经济适用房危机

归咎于政策、人口统计和市场力量

美国是面对一个负担得起的住房危机

它影响着整个收入阶层的美国人。全国低收入住房联盟发现2018年一个每周工作40个小时挣最低工资的租客能负担得起全国零个县的典型两居室公寓(即不承担费用)。

哈佛大学研究人员发现,2016年,近一半的租房者都是这样cost-burdened(其定义是将收入的30%或更多用于房租)。即使是生活在物价高企的沿海城市的高收入人群也在为房租发愁。三分之二的租房者全国各地都说他们买不起房子,而且为首期付款而储蓄也不会很快变得容易:房价的增长速度是工资增长速度的两倍

尽管经济持续增长,住房市场从大衰退中反弹,美国人的脸不断扩大的不平等,而且,对许多人来说,是一种无能为力舒适地支付住房费用作为工资增长停滞住房成本继续攀升

随着全国供应短缺,解决问题的简单方法出租人“高得该死”当然,就是建造更多的住房。但现实远比简单地启动建设要复杂得多。各种市场力量、政策决定和人口结构变化的共同作用,使建造经济适用房成为一个困难的、充满政治色彩的命题。

一个以机遇为傲的国家,怎么会变成一个保障性住房短缺似乎无法立即解决、租房者和购房者苦苦挣扎的国家?

以下是推高住房成本的主要因素。

经济适用房政策有利于房主而不是租房者——我们的税收减免证明了这一点

1965年,美国住房和城市发展部(HUD)成为一个内阁级机构。约翰逊政府利用该部门实现了一种美国的愿景:联邦福利项目与贫困作斗争——部分通过住房补贴项目——以及种族不公的影响;进步活动人士热情高涨。

但约翰逊的继任者并没有继承这一新愿景。尼克松政府暂停建设公共住房。里根和克林顿政府的举措基本上导致了兴建公屋只是为了取代现有单位。里根政府大幅削减住房和城市发展部的租赁援助计划,它主张经济适用房索赔使无家可归成为美国人生活的永久组成部分。

与此同时,联邦政府一贯资助中产阶级和中上阶层的房主。

以1913年建立的抵押贷款利息扣除(MID)和联邦所得税为例,由于强大的房地产游说集团,它在税法的多次更新中幸存了下来。MID允许房主从联邦所得税中扣除抵押贷款的利息支付。

而2020年通过的税法降低了MID上限国会税收联合委员会预测,从100万美元到75万美元,以及由此产生的联邦政府成本,到2020年中期将为房主(并使联邦政府)节省302亿美元收入损失。每年的联邦税收支出超过了所有租金补贴和公共住房的资金,而且主要惠及中产阶级和富有的房主,因为租房者根本没有受益,而且房子越贵,房主受益就越多。

这个国家也有种族隔离和种族主义住房政策的悠久历史这造成了有色人种难以置信的住房选择和住房所有权的差距,这抑制了这些社区的家庭财富创造。2018年布鲁金斯学会和盖洛普的一项研究也发现,即使是美国黑人面临更多障碍在买房的路上,他们可能会发现自己在住宅地产上的投资被低估了:

这些发现突出了美国住房政策倾向于拥有住房和支持将独栋住房作为创造财富和家庭稳定的工具的后果。再加上种族主义和排外政策(包括“红线”和住房契约)的历史,这一政策选择造成了美国白人和黑人之间的住房拥有率差距,使黑人家庭无法获得长期财富创造的重要来源。

劳动力和材料成本的上升意味着建造经济适用房的成本很高

房屋建筑商和其他制造商一样,在劳动力和原材料基本成本的基础上收取额外费用。美国劳工统计局(Bureau of Labor Statistics)通过其生产者价格指数跟踪这些原材料的价格,自2008年金融危机以来,生产者价格指数上涨了23.9%;尽管该指数在去年有所波动,但仍处于较高水平。

近年来,仅木材价格就大幅波动,有时达到2008年成本的两倍以上,根据随机长度公司的月度木材价格指数. 木材可以占建造房屋成本的5%到10%,木材价格上涨的部分原因是美国和加拿大之间长达数十年的贸易争端。用于住宅建筑的木材有三分之一来自我们的北方邻居山松甲虫破坏了供应,它能在48小时内杀死一棵树,还会引发野火。

另一个因素是,工作集中、需求高的城市中心及周边地区的未开发土地价格上涨。许多住宅建筑商和开发商都把重点放在了高端市场(以及更高的利润率)。豪华住房市场这意味着房屋建筑商建造的入门级和入门级房屋越来越少。这样的家庭何时开始建成后,它们的价格最终会被哄抬,因为需求远远超过供应。

房地产市场反弹这意味着更多的新屋开工,更多的公寓楼破土动工,持续的劳动力短缺推高了成本,降低了这些项目的利润率,加大了开发商专注于豪华单元的巨大经济压力。这可以带来更高的利润。

根据英国政府2018年的一项调查全国住房建筑商协会在美国,85%的组织成员认为劳动力成本和可用性是他们最大的问题,尽管该行业在2019年每月新增约1.2万个建筑工作岗位劳工统计局. 这导致了对专业人员的竞争性投标,如家庭装帧工、电工、水管工、泥瓦匠、木匠和暖通空调安装工。

建筑业一直是一个繁荣与萧条交替的行业,但这个行业从来没有完全繁荣过从大衰退中恢复过来. 诸如持续低失业率、努力解决失业问题等因素加大驱逐并减少移民(移民构成)该行业25%的劳动力),以及建筑行业在过去几年的增长,使得承包商和开发商无法抢在不断增长的需求之前。

重大自然灾害和风暴不帮助当前位置飓风“厄玛”和“哈维”都增加了该地区对房屋建筑商的需求。2019年春天,近25万个建筑工作岗位全国各地都没有人填补空缺。根据BuildZoom分析,就业市场在高成本市场中最紧美国对经济适用房的需求通常最大。

从长远来看,业内人士担心的是一个“管道”问题:建筑行业从业人员的平均年龄徘徊在45岁左右许多行业和工会领导人正在努力吸引年轻工人和潜在的学徒职业培训计划

经济适用房遭遇了一个全国性的“不要在我的后院”的问题

限制性分区法规通常是反对新建筑的有效工具,通常是反对密集化,即使在需求上升的情况下也有助于抑制住房供应。无论是通过限制新建筑的高度还是决定大型公寓楼需要最少泊车位数目在美国,这些限制措施使得施工更加困难和昂贵。洛杉矶和旧金山等加州城市以使用这些方法阻碍新建筑而闻名,这也起到了推动作用该州住房严重短缺

这类法规的迅速兴起,以及与之相应的居民和土地所有者的“不要在我家后院”或“邻避”情绪,已经提高了房产价值,增加了住房成本,并使之成为可能对工人来说,进入快速增长的领域来追逐机会更加困难有高度集中的空缺职位。虽然这对当前的房主,他们认为由于供应不足,他们的房屋价值上升,这种限制性做法损害了更广泛的经济。

一个奥巴马政府提议减少这些规定很好地概括了目前的情况:

许多增长最强劲的社区,往往是在无意中,通过创造条件,使家庭无法在他们能找到工作的社区找到负担得起的住房。

支持发展的努力,或YIMBY(是的,在我的后院),反对这些规定的团体包括简化审批流程,取消停车需求(这增加了新建筑的成本),令人鼓舞transit-oriented发展,并改变分区法律,以允许更高密度的项目。内含分区纽约等城市也制定了相关政策,要求开发商在更大的市场利率开发项目中纳入一定数量的经济适用房。

最终,整个政治圈的支持者Spectrum认为,一些城市的地方控制只会巩固现有的权力,州政府和联邦政府应该推动更多政策,以创造经济适用房。随着YIMBY运动势头渐长,upzoning立法已经通过俄勒冈西雅图,其他一些城市和州也在考虑类似的措施。

经济适用房也是一个交通问题

住房的“可承受性”并不仅仅是住房本身:不断上涨的租金和房价推动了中低收入家庭更远的在主要的城市中心——那里有最多的工作岗位和最健全的公共交通系统——郊区和远郊较低的住房成本被增加的交通支出所抵消。

这种蔓延可能是由于在城市层面做出的分区选择创造了昂贵的市中心商业区。这意味着居住在市中心以外的中产阶级工人必须依靠不稳定的公共交通系统或长途汽车通勤。2016年布鲁金斯学会研究研究发现,在2000年至2012年期间,有色人种社区和高度贫困社区的工作距离下降幅度最大。

比如说,,亚利桑那州凤凰城,这座城市的特点是扩张和缺乏强大的公共交通系统。凤凰城居民收入水平花费近50%的收入用于住房和交通。

换句话说,要考虑的不仅仅是房租。一个汇报哈佛大学住房研究联合中心(Joint Center on Housing Studies)对不同收入水平的家庭支出进行了调查,结果表明,随着住房成本的下降,交通支出占收入的比例也在下降增加增加了五倍。

更不用说了增加上下班的时间,这会消耗休闲和睡眠。对于那些已经感受到日益增长的负担能力危机和停滞不前的工资负担的穷人来说,这可能是一种难以忍受的权衡。

交通便利凸显出,负担能力危机以及负担得起的住房和好工作之间的距离越来越远,在许多方面扭曲了我们生活的方式和地点。与公共政策以及劳动力和材料短缺一样,运输是这一多方面危机的另一个方面,在寻求持久解决办法时需要加以考虑。

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