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单户住宅、复式住宅、三复式住宅、四复式住宅和高层公寓的插图。

了下:

社区升级是否会让人们买得起房子?

全国各地的城市和州都在提议新的分区法,以应对住房危机。他们会工作吗?

住房可负担性在美国,这是一个日益严重的问题,全国各地都在争论如何解决这个问题。分区——管理城市如何使用土地的规则——是最重要的。

从1986年到2017年,美国单户住宅的价格中值美国家庭年收入中位数的370%上升到410%哈佛大学住房研究联合中心(Harvard Joint Center for Housing Studies)的数据显示。1100万美国家庭在租金和公用事业上花费超过一半的薪水.的成本负担沉重的租房者数量正在上升,尤其是中等收入家庭。“超级通勤族”——即单程上班时间超过90分钟的人——的比例暴涨在美国,最低工资工人几乎没有任何地方能买得起一套两居室的公寓.每年,估计250万到350万人无家可归渐进的沿海城市美国乡村同样,经济适用房短缺。

最近,全国各地的州和地方决策者都把注意力集中在了一个罪魁祸首上:在美国大片地区限制独户独栋住宅开发的分区。从东到西在中西部沿海地区,议员们正在鼓吹向上分区,这意味着改变单一家庭分区法规,允许更高和更密集的住房,如复式住宅、三复式住宅、附属住宅单元(ADUs)和公寓建筑。在过去的几年里,向上分区的立法被引入或通过加利福尼亚,俄勒冈州,华盛顿,西雅图,明尼阿波里斯市,内布拉斯加州,维吉尼亚州, 和马里兰.的联邦政府也表示有兴趣敦促地方政府放松禁止多户住宅的分区法

本周,加州立法者未能推进sb50法案这是迄今为止最引人注目的城市升级法案之一,该法案建议增加交通附近的人口密度。

但是升起了足以缓解住房短缺?为了回答这个问题,重要的是要知道单家族分区是如何被认为是住房的准则 - 以及这是如何加以负担能力危机的原则。

在美国分区的简史

最基本的是,分区决定了你可以在一块土地上建造什么(土地使用)和允许建造多少(密度)。分区是城市管理和规范土地的主要方式。它的复杂性因地而异,既可以强制特定的使用,如在纽约市强制性的内含住房这就要求所有新开发项目中都要有保障性住房——或者像排他性一样禁止它们曾经强制实行隔离的分区法令

随着城市的快速城市化,美国开始广泛采用分区法规。分区法的制定是为了防止工厂等滋扰物进入理想的社区——这是“不要在我的后院”的早期形式。当洛杉矶颁布它的1904年第一个市政分区条例在美国,禁止“任何公共洗衣房或洗衣房”进入居民区。在1908年,洛杉矶将所有土地划分为住宅区和工业区这使它成为全市第一个“分区”的地方。

1916年,纽约市颁布了第一部综合性的市政分区法对摩天大楼遮挡阳光和空气的担忧以及投机开发的繁荣.城市里拥挤拥挤的地方被社会改革家描绘成不健康的和肮脏的一种带有明显种族色彩的描述,因为这些地区也是移民居住的地区,而光线和空气可以进入的密度较低的地区被认为更健康和安全。“要保持一个包含商店和住宅的混合区域的清洁和卫生,比一个居民区更难,”城市建筑委员会在1916年的报告中说

通过20世纪20年代,街区常见的是包括各种住房类型分离的单家庭住宅,双工,公寓,平房法院和商业用途,如拐角店。但随着分区起飞,它为社区建立了主要用途,其中有时也会隔离他们的人口。在其他地方征询各个区区的分区代码的少数专家才能咨询其他地方的代码。他们的隔离主义观点随身携带,即使是最高法院宣布种族分区违宪在1917年。

罗伯特·惠顿是1916年纽约市分区法令的合著者,也是美国城市规划学会会长,相信“银行家和领先的商人应该住在城镇的一部分;店主,职员和技术人员;还有其他人在其他人中享受与邻居的联系或多或少的联系。“他还在1922年为亚特兰大的分区代码工作,这有助于为继续定义该城市的隔离方式铺平道路。哈兰巴塞洛缪这位规划师制定了1916年圣路易斯的分区法规目标是防止“有色人种……进入更好的住宅区”在他的职业生涯中,曾为超过500个分区法规和综合规划提供咨询,其中包括匹兹堡、新奥尔良、堪萨斯城、西雅图,路易斯维尔,华盛顿特区。

在日益增长的劳动力流动中1919年,四百多万工人参加了罢工-实业家们还推动拥有住房,以保持工人们的快乐和更多地依赖他们的工作。1919年出版的那本书写道:“一个人拥有他的房子,但在某种意义上,他的房子也拥有他,抑制着他的冲动。良好的家庭造就满意的工作者.大约在同一时期,联邦政府开始推广独栋独立式住宅,作为对抗共产主义和促进资本主义的一种方式,以应对红色恐慌。1922年,柯立芝总统写了一篇文章,名为《房主的国家》(a Nation of houses),将独户独栋住宅作为爱国理想进行推广。这种意识形态在胡佛的领导下得以延续,他在1927年赞扬了郊区社区的发展:“战后郊区独立住宅的巨大扩张,汽车的发展使之成为可能,这是当前国家日益繁荣的最好成就之一。”

“单身家庭被奉为神明,”他说珍妮Schuetz布鲁金斯学会(Brookings Institute)城市经济和住房政策专家。“这是‘独栋社区应该只有独栋独立住宅’,这在很大程度上是为了保护这些住宅的财产价值。(单户住宅分区)是为了远离那些被认为是不良用途的东西,这些用途可能会降低房产价值。还有一些相当明显的意图是将低收入家庭、租房者和非白人家庭排除在外。”

根据最新的住房市场最竞争激烈的住房市场和最强的工作增长,划分的建立除了独立的单家家庭之外的任何东西都是非法的。纽约时报分析.独立式,单户住宅占所有土地的75%划分为洛杉矶的住宅用途;加利福尼亚州圣何塞94%;西雅图81%;俄勒冈州波特兰77%;和明尼阿波利斯的70%。

一些议员和经济学家认为,在新屋需求旺盛的地区,独栋住宅分区制明显限制了供应,从而推高了房价。

什么是升值的,为什么立法者提出它?

为了应对日益严重的住房负担危机,许多城市和州的政策制定者正试图找出增加住房的办法。挑战在于建筑占据了城市的大部分土地。向上分区开发了这片土地的容量以建造更多的住房。还有一个升级分区的气候理由:将住房建在交通和工作地点附近,意味着人们上班和购物的距离必须缩短,这就减少了车辆行驶的里程,并可能允许他们使用公共交通工具和步行来代替汽车。

Upzoning指的是改变分区法规,允许更高或更密集的建筑。(这与重新规划不同,重新规划除了允许进行更大规模的建筑外,还会改变土地用途,比如纽约市将威廉斯堡和绿点工业区的滨水区重新规划为住宅区。)它增加了土地的可建设能力,创造了增加供应的机会。

作为克里斯托弗·赫伯特哈佛联合住房研究中心的常务董事,解释道,只要有足够的住房需求,开发商就会建造房屋。土地价格,建造房屋的成本,以及市场愿意为房屋支付的价格,这些都是开发商的计算因素。如果土地成本足够低,开发商可以赚取利润,那么开发商将进行建设。通过增加每个地块上可以建造的单元数量,升级分区可以降低每个单元的土地成本。但有一个警告。

“如果我们升起这块土地,那么这个土地价值一百万美元,现在我们可以投入两台单位,土地成本为500,000美元[每单位],”Herbert说。“但是一旦你告诉我,我可以把两个单位放在那里,它会影响土地的价格,因为它变得更加有价值。”

A.该研究于2019年1月在《华尔街日报》上发表城市事务审查分析了芝加哥在2013年和2015年通过的新的向上分区政策的影响,这些政策允许在公交车站附近建造更密集的住宅。的研究结论在五年的时间里,扩建并没有增加住房供应,但却增加了土地价值。

升迁的支持者认为,允许更密集的建筑将鼓励更多住房供应,随着更多供应进入市场,房屋将更加实惠过滤效果在美国,即使是价格高昂的新建住房,也可以减少住房竞争,从而降低低收入居民的租金。这种方法的一个挑战是,增加的容量并不一定转化为增加的结构,因为开发人员并不总是选择构建。此外,房地产市场在不同地区的压力非常大过滤效果是高度不可预测的

从历史上看,升起已经在城市的案例基础上使用。当华盛顿D.C.计划在20世纪60年代计划的地铁扩张时,例如,弗吉尼亚州阿灵顿,决定将新车站半英里范围内的区域升级,导致七个多功能、可步行的社区现在需求量很大

最近的立法将单一家庭住宅区整体升级,重点放在所谓的失踪的中间“住房 - 2010年被创造的术语来自伯克利的建筑师Daniel Parolek其中包括附属住宅单元、复式住宅、四复式住宅、联排别墅和平房法院.这些住宅类型介于单户住宅和中层多户住宅之间。经过深思熟虑的设计,中间缺失的房屋增加了密度而不是戏剧性地改变角色邻域的R。

Schuetz说:“我们现在提出的那种‘温和密度’增长,实际上我们并没有看到那么多。”

未来几年,人们将密切关注最近一些增加密度的尝试,看看它们对住房供应和成本有什么影响。明尼阿波利斯的2040年计划该法案于2019年10月通过市议会,允许在所有单家庭社区和社区使用双工和三工允许沿线走廊的5层和10层建筑物. 因为估计市场对这些变化的反应是不可预测的,所以该市不知道这些变化将带来多少建设,尽管它预测大学、公交、公园、小径和零售附近的地区将首先看到更多的发展。明尼阿波利斯市长期规划主任希瑟·沃辛顿(Heather Worthington)表示:“这里的总体政策是确保尽可能多的土地使用灵活性。”。

2001年俄勒冈州众议院法案,是在2019年7月通过的该法案规定,在人口超过1万的城市中,在所有独栋住宅的土地上建造复式住宅是合法的。在超过2.5万户的城市,该法案将三居室、四居室、连栋联排别墅等部分住宅合法化“山寨簇”在划为独户住宅的地区。10月份,加州也发生了变化:州长加文·纽森签署了几项住房法案,包括AB 68,在划作单户住宅用地的土地上,允许一个ADU和一个初级ADU。马萨诸塞州剑桥市正在考虑保障性住房覆盖“这意味着只有在新单元100%可以负担得起的情况下才允许升级分区。

迄今为止,最大的城市升级立法提案是加州的某人50一月底,未能获得足够的票数来推进这项措施.也被称为《更多家庭法案》呼吁城市和市政当局在交通枢纽附近增加住房.提出的州参议员斯科特·维纳在美国,该法案让地方政府可以选择创建自己的规划或使用州的默认分区规划。该法案还要求地方政府将低收入住房开发与市价开发结合起来强制性的内含条款-会取消停车的最低限额。另一项规定禁止拆除过去7年有租户居住的建筑物。据加州大学伯克利分校的专家说,因为这是一个很难量化的数据点,而且目前也没有办法衡量这一供应,预测SB 50的总体影响非常困难特纳住房创新中心

“从根本上说,向上分区使建造我们过去建造的那种住房成为合法的,”他说布莱恩汉龙他是扩大租赁住房建设和总统的倡导者,也是SB 50联合赞助机构California YIMBY的首席执行官。“我们说的不是建造摩天大楼。我们讨论的是建造一种可步行的中间房屋,加州曾经建造这种房屋,直到我们停止建造。这就是危机爆发的时候。这些老社区真的很不错,我们应该建造更多这样的社区。”

然而,并不能保证SB50会导致像旧社区一样的升级分区:当地土地条件和现有地块大小将决定可以建造什么。

A.最近的报告特纳住房创新中心城市排水工程美国加州大学伯克利分校的两个研究小组探讨了当地因素可能如何影响SB 50的影响。报告的结论是,由于建筑商将不得不围绕小面积的地块和现有建筑进行施工,“曼哈顿化”的区域不太可能出现。

2019年12月,弗吉尼亚·德尔。易卜拉欣·萨米拉介绍了HB 152计划,该计划允许在邦内任何划为独户住宅的土地上建造复式住宅,而无需任何特殊的许可要求。大多数新维吉尼亚州的住宅都是向郊区蔓延的这导致通勤时间延长,碳排放增加,并增加了警察、消防、供水和污水处理等市政服务的支出服务面积和成本随着城市的蔓延而显著扩大.Samirah认为,升级规划将帮助市政当局在不增加基础设施成本的情况下增加住房。他还认为,向上分区将提高房主房产的价值,因为他们将能够在土地上建造第二套住房,以产生租金收入。(然而,有些人可能会说,人们愿意为与邻居的距离支付更多费用,而增加的单元可能会削弱整个社区的影响力。)州议会在1月23日提出该法案,这意味着它在未来可能会引起争论。

据代表Samirah称,目前的经济适用房是在他的州建造的不起作用。“在弗吉尼亚州的房屋危机中有很多非常昂贵的解决方案,似乎在问题上扔了钱是解决方案,”他告诉遏制。“人们正在倡导房地产信托基金金钱培养经济适用房,它导致了经济适用住房的非常适度的结果。与激励开发人员相同,以搁置经济实惠的单位。“(自2012年成立以来,弗吉尼亚住房信托基金已为47个项目捐款,以创造或保存了3,000个经济实惠的单位。)

受到俄勒冈州升迁法案的启发,内布拉斯加州州立议员Matt Hansen于2020年1月介绍了他的州“失踪的中间住房法案.”

他告诉Curbed:“不管你是不是在一个人口稠密的州,限制性的单一家庭分区将是普遍的。”“(这项法案)是解决经济适用房短缺的创造性解决方案,解决了住房短缺的一个主要驱动因素:我们在上世纪中叶关注独户住宅的历史遗产。”

upzoning工作吗?

由于单户住宅用地的分区升级是一个相对较新的现象,而且各个城市的土地市场和法规各不相同,因此很少有研究分析其影响。由于住房市场不可预测,支持分区升级的立法者关于其立法能够或将创造多少单元的数据也非常少.

“俄勒冈州和明尼阿波利斯市将成为我们的实验对象,”Schuetz说。“现在他们有了这项新立法,房地产市场的反应有多快?”我们是否看到了我们想要的住房数量的增加?我们是否看到了足够的增长来吸收需求?是否存在政治上的反弹?他们会试图收回其中一些变化吗?”

根据Schuetz的说法,向上分区的价值在于那些土地价值高的地区,那些开发商已经想要建造的地区,以及那些额外的单元将为土地所有者带来利润的地区。然而,当这些市场引入“温和增长”后,并没有产生足够的发展来对住房负担能力产生重大影响。

例如,自2017年通过分区法以来,华盛顿特区的ADU建筑相对较少:每年获得市批准的单位不到100个.Schuetz告诉Curbed:“真正富有的房主对在他们的后院创造adu不感兴趣。但他们也遇到了其他问题,尤其是地下室公寓。不是分区的问题,是建筑规范的问题。地下室公寓必须有至少7英尺高的天花板才能被视为公寓。有很多地下室都达不到这一要求,在地下室多挖一英尺是非常昂贵的。”

1997年,俄勒冈州波特兰市改变了其许可和分区规则,允许ADUs。放松监管只会导致适度的吸收:根据赫伯特的说法,2016年,这座城市仅发布了600人的允许,不足以以有意义的方式将供应曲线转移。

他说:“我们对这种向上分区的看法是,这不是(提高负担能力的)解决方案,但它是在这些已建成环境中增加住房的解决方案。”

赫伯特也怀疑扩建对购买力的影响,因为住房市场的结构是为了利润最大化。

赫伯特说:“很多城市都在说,让我们打开水龙头吧,我们将建造大量住房,直到出现空房。”“但如果开发商看到空置率上升,他们将停止建设……这是我们资本主义制度的本质。”

同时,升级成功的定义是主观的。首先,有一个问题是,升级分区是否会导致更多的建设。还有一个问题是,新建筑是否有助于让人们买得起住房。

向上分区减少了每单位土地的成本,因为土地的成本分散在更多的单位上。改变分区法规以允许更多的住房,并不一定意味着如果其他法规,比如建筑法规(如回收率和天花板高度)和许可程序,让它对开发人员来说太昂贵了.另外,建筑劳动力短缺推动建设的成本甚至更高。这是构造所有新住房的原因之一就是如此昂贵。

赫伯特说:“一般来说,开发商都会寻求尽可能高的利润,这就是他们应该做的。”“现在,我们正在建造很多高端住宅。由于开发过程受到限制,开发商将在市场的最高点进行开发,因为它们是少数几个能够过关的(项目)。”

Schuetz说:“通过升级分区获得更多住房的可能性在不同的地理位置上存在很大差异。”例如,如果一个街区被划分为八层,但需求仅限于四层建筑,开发商将只建造四层建筑。“我希望州和地方政府正在考虑自己的市场,并试图找出这是合适的政策,以及他们应该做的其他事情。”

舒茨认为,有些城市的住房需求很高,比如华盛顿和芝加哥,这些城市的土地使用法律已经允许建造密集的住房,但因为这个过程太昂贵,而且需要太长的时间,开发商没有这样做。

她说:“我们对监管过程的关注不如对多户型住房的禁令那么多,我认为,要(有效地增加住房供应),我们必须同时解决这两个问题。”她补充说,在监管阻碍开发的程度方面,还存在研究空白。

住房市场的另一个问题是,新的市价住房将永远无法负担得起低收入和极端低收入的租房者,其中数百万人年收入7500美元或更少.赫伯特说:“这些策略是为了影响广大的中等收入家庭市场,但不会让最贫穷的家庭获得住房。”为了弥补这一差距,需要补贴——比如给租房者的住房券或给开发商的税收抵免。

一些进步住房群体致力于升起升起对低收入和极低收入家庭的担忧。妈妈4住房这是一个由无家可归的妇女发起的反流离失所、保障房倡议组织接管了西奥克兰的空置,投资者拥有的房子抗议加州SB 50,因为他们认为,该法案将导致更多的豪华、市价住房和中产阶级化,而在建造保障性住房方面,对像他们这样的人来说,却做不到足够的帮助。

卡罗尔·法夫是奥克兰/旧金山加州社区赋权联盟的主任,也是“妈妈住房”的发言人,他对SB 50强调市场价住房提出了异议。她认为,新的住房必须针对那些挣最低工资的人。“我们需要为那些每小时收入低于40美元的人提供住房,”她告诉Curbed。

她主张修改加利福尼亚州宪法,宣布住房是一项人权,这将激励立法者在如何实现这一权利方面发挥创造性。“如果允许市场继续以他们一直在运行的方式运行,我们都将处于住房不安全的边缘,”法夫说。“我们都需要住房,那么我们为什么不通过为每个人修改法律来保障每个人的人权呢?”

社区交通联盟,一个倡导公平的以交通为导向的社区的组织,宣布它将反对sb50法案,除非该法案包含针对中产阶级化的修正案,除非它经过修订,纳入强有力的可执行条款,以防止直接流离失所,支持敏感社区的社区规划,并纳入强有力的经济适用房标准,使其负担能力水平与法案激励措施提供的密度相称。

即使是最坚定的分区制支持者也承认其局限性,但他们认为这项立法对于解决负担能力危机仍然至关重要。

加州YIMBY的Brian Hanlon说:“仅靠扩建是不够的。”“这不会解决所有人的(负担能力危机),也不会在一个能帮助所有人的时间尺度上……我们需要一整套立法。”

汉隆所指的全副武装是三个p住房生产,通过立法使增加住房供应更容易;保护经济适用房,比如租金稳定法;以及对已经拥有经济适用房的人的保护,比如为面临驱逐的人提供法律咨询的权利纽约市正在试验

分区与全面规划不同,Schuetz认为有针对性和直接的方法来解决住房短缺问题——比如将国家资金与住房计划捆绑在一起——是为了刺激生产,而不是笼统的指令,比如将整个州或城市分区。

她说:“我希望各城市和各州不要试图用‘取消多家庭的禁令,让我们允许ADUs’来零零碎碎地解决分区问题。”“我宁愿他们给地方政府一个定量目标,告诉他们应该生产多少住房。我们可以看看人口增长率和就业增长,了解哪些地方确实没有建造足够的住房来满足需求,给他们一个目标,然后给他们一些财政上的胡萝卜加大棒,让他们负起责任来。”

6个附属住宅单元的插图,展示了如何将它们整合到现有住宅中或作为一个独立的结构。
分区升级的支持者说,增加的密度不会改变社区的特征。例如,ADUs可以采取多种形式,从车库改造到独立的别墅。
Alyssa Nassner

谁支持和谁反对分区升级?

虽然大多数人可以同意有一个经济实惠的住房短缺,但对如何最好地解决它的分歧。

来自政治频谱的两侧的老房主反对新住房,是不成比例地出现在讨论分区的社区会议上.渐进式住房群体经常反对升值,因为它并没有解决经济适用房危机根源的系统性不公平,并依赖于涓流经济理论。

在明尼阿波利斯,许多不同的利益集团联合起来支持扩建:环境活动家、老年人、工会和城市规划部门。

然而,奥杜邦协会明尼阿波利斯分会正在挑战城市的升级规划,认为城市没有进行适当的环境审查。

在俄勒冈州,一些城市表达了对给他们的基础设施带来额外的压力.反对新建住房的论点经常引用“邻居角色”的变化作为不应该通过此类立法的理由。

Schuetz说:“‘保留社区特征’的概念非常模糊,它可以涵盖很多东西,而不是非常明确。”“他们担心高层建筑会改变社区的感觉。但对很多人来说,这也是住在附近的那种人。如果是白人、富人和主要是核心家庭,有些地方会想保留这一点。他们不必说,我们想把黑人拒之门外,他们只需要说,‘我们想保持社区的特色。’”

住房提倡者担心流离失所和中产阶级化——就像奥克兰的妈妈住房协会(Moms 4 Housing)——也担心社区性格的变化可能会加速。

加州参议员候选人杰克菲尔德在社会公正平台上运行。住房是她议程的主要部分,她签署了房屋担保保证书其中包括将住房重新定位为一项人权,而不是一种商品。她批评了SB 50因为它依赖于滴入式经济理论,专注于市场价住房,而对创造保障性住房和保护弱势社区缺乏关注。

“我们需要为需求而建立 - 不是为了利润,”菲尔德最近说道.“作为世界第五大经济体,有157位亿万富翁,身价加起来超过7000亿美元,加州拥有我们需要做更多事情的所有资源。”

在纽约市,因伍德和该组织在美国,拉美裔居民的比例很高,但由于担心流离失所,这些城市已经被叫停。支持者和政治家们呼吁对重新划分区域进行种族影响研究

“没有人假装我们不需要住房,”本书的合著者、城市规划师西尔维亚•莫尔斯(Sylvia Morse)说走神了!纽约的种族、迁移和规划“问题在于我们要建造什么样的房屋?,特别是在像纽约这样的炎热的土地市场,如果不调节,如果你没有做出承诺,investments-particularly投资土地的公共领域的私营部门只会试图最大化利润,这是做什么。”

摩尔斯州,房屋短缺问题比仅提供和需求更深,并扩展到全身拥有和控制问题,这些问题与种族和课程相关联。

莫尔斯表示:“分区本身无法解决所有权、控制权、资源、代际财富等深层次问题,所有这些问题都与人们居住的地方有关。”“所有的区划都说,这里可以有什么样的用途,这里可以有多大——这就是它说的。”如果没有公共土地承诺、没有某种形式的合作治理、没有一个修复框架,(解决可负担性问题)就太生硬了,我们将无法解决实际的潜在住房危机。”

对Schuetz来说,士绅化和迁移说明了为什么需要全面的规划,而不仅仅是重新分区。

“如果你住在一个社区,有很多的新建筑,然后新大楼的租金高于旧建筑,很难不去看那个,说:”周围正在发生变化,更富裕的人搬进来,”“Schuetz说。“困难的是,我们经常错过更大的地区背景。因此,在炎热的城市地区,每个社区都有相当数量的住房。这些地区中的大多数已经有30年没有建造住房来满足需求了。你抑制了城市中80%的新建住房因为你无法改变那里的现状。在城市允许新开发的那20%的地方,这些地方吸收了所有的需求,当然,那里的租金会上涨。”

城市升级和住房危机的未来

关于分区升级的争论的核心是一个看似简单的问题:我们能否仅仅通过允许更多的建筑来提供更多的经济适用房?但真正的问题要深刻得多:我们能否走出一场危机?这场危机是一个经济体系的产物,这个经济体系尽可能多地从大多数人身上提取资金,以使少数人富裕起来?

哈佛大学的克里斯托弗·赫伯特(Christopher Herbert)说:“你必须有一个顶棚,正如马修·德斯蒙德(Matthew Desmond)在他的书中所说驱逐,租金先吃。“只要您在啄食订单的啄食顺序方面拥有那种房屋的首映,它将推出更高的租金。”

今天的住房危机是几十年来地方、州和联邦各级在土地使用、交通、税收和劳动力方面的政策决定的结果。这比分区规划要大,但因为分区规划是我们生活方式中少数几个由地方控制的方面之一,这是处在危机前线的地方立法者正在采取行动的地方。

向上分区正在挑战美国住房所有权的象征——一个多世纪以来一直由政府资助的独栋住宅,它仍然是数百万人的主要财富来源。围绕“住宅区升级”的真正辩论,是一种意识形态上的考量,即住房到底是一种商品还是一种权利。不能解决这个问题的解决方案不能解决住房危机。

法夫说:“我们必须解除对(住房)的改造。”“我们必须将利润动机从基本需求中剔除。这是最激烈的战斗。我们需要为投资者找到其他赚钱的方式,而不是依赖于人们赖以生存的东西。我们不应该将空气、水和住房商品化。赚钱了乔丹,而不是住房。”

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