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在曼哈顿,一名工人正在清洁一幢砖砌公寓楼的门把手。
2020年3月25日,纽约切尔西社区,一名男子冲下一幢公寓楼的门口。
Corbis通过Getty Images

了下:

你的房东现在是怎么看待房租的

业主在支付房租的同时还要承担自己的抵押贷款责任

当克里斯·阿西尼奥斯(Chris Athineos)说当前的事件对房东来说是一个前所未有的挑战时,他的语气有些权威。他管理着一家由父母于1968年创立的家族企业,目前拥有并经营着纽约布鲁克林高地(Brooklyn Heights)、公园坡(Park Slope)和海湾岭(Bay Ridge)社区的150套公寓。

“这很可怕,我们从来没有经历过这样的危机,”他在谈到新型冠状病毒的经济影响时说。“我们还没有感受到经济上的影响,但我相信每个人都会感受到。我尽量不慌。”

阿蒂尼奥斯还是纽约小物业业主组织(Small Property Owners of New York, SPONY)的执行董事,该组织是一个非营利组织,代表拥有100套以下公寓的小物业业主的利益。他说,疫情改变了他和其他业主管理楼盘的方式。电梯一次只允许一个人或一个家庭使用;紧密接触的区域,如压实机的滑槽把手、门铃和电梯按钮,经常被清洁;电器维修,尤其是对塞满冰箱的电器进行维修,变得更加急迫。

这也引发了一个问题,在长期经济停滞期间,随着新失业人数的增加,房东们将如何支付自己的开支租户将难以支付租金.根据全国多户住房委员会的数据,截至今年4月5日,69%的美国人支付了房租,比上月的81%和2019年4月的82%有所下降。销售面向小房东的软件的公司Avail收集的数据发现,与3月份相比,4月份的未付租金案例增加了50%。此外,在对7500名租房者的调查中,54%的人表示他们已经因为COVID-19失去了工作,这一比例远远高于政府的失业报告。其中,34%的人说他们不打算支付四月的房租。

许多多户型业主很快将面临维护和运营成本、抵押贷款支付和房产税,而他们自己可能在没有租金支票的情况下难以支付,这将给银行、贷款机构和其他机构带来额外的压力更大的抵押贷款市场

抵押贷款忍耐这意味着,如果这些房主因为新型冠状病毒的影响而失去收入或工作,他们将被允许减免支付或延期支付抵押贷款,最长可达一年。住房和租户权利倡导者表示,租房者没有得到同样的灵活性,即使一些地方已经实施了驱逐和暂停租房的措施,他们也需要更多的支持。一些人已经开始呼吁大规模的房租罢工在5月1日之前。

在纽约市,倡导团体联盟“全民住房正义”(Housing Justice for All)已要求州政府冻结租金,一些倡导人士甚至呼吁暂停租金;州参议员Michael Gianaris提出了一项法案,呼吁90天的房租

“我认为这对一半租房的州来说是非常不公平的,类似的措施(抵押贷款减免)没有被提出,”为所有人提供住房正义的活动主管Cea Weaver说,告诉Curbed New York.“在纽约人失去收入的同时,我们不能失去自己的房子,这一点非常重要。”

但房东团体和经济学家表示,在这场影响到每个人的危机中,牢记房东的需求仍然很重要。

“这可能是食物链中一个令人担忧的、没有得到很好解决的部分,”该公司董事斯图尔特•加布里埃尔(Stuart Gabriel)表示加州大学洛杉矶分校齐曼房地产中心。他说:“目前的形势是,许多经济领域的经济活动已经陷入停滞。它将包括多户租赁,因为突然的大规模失业,加上禁止驱逐,再加上租金延期,将大大减少租赁房产持有者的现金流。”

最终,即使在所有这些不确定因素中,房东们也不想失去他们的房客美国公寓业主协会AAOA是美国最大的地主贸易组织。该组织的成员称他对即将到期的抵押贷款支付和房产税感到焦虑,但“没人愿意谈论驱逐”。

他说:“房东们明白,现在食物和医疗需求将是第一位的,支付租金将是第二位的。”“失业并不能解决所有问题,可能会出现资金短缺。在正常情况下,如果一个房客欠了1000美元却还出了700美元,我们会告诉会员,不要接受。但现在,我们说的是,让他们以后还钱,或者六个月分期偿还。”

克朗罗德希望能有更多的对话,讨论贷款人对房东的让步,尤其是小户主。他说:“贷方可以负担得起类似抵押贷款延期这样的东西。”“每个人都可以帮忙。”目前已经有了抵押贷款延期的选择,但许多房东担心,在一场旷日持久的危机中,这可能还不够。

总的来说,房东最担心的是租金和现金流问题。在3月下旬为AAOA成员举行的网络研讨会上,“冠状病毒和房东:“对驱逐、资产和负债的影响”,数百名成员的意见倾向于财务问题(提交的问题中,绝大多数是关于如果租户停止支付租金,该怎么办,以及如何建立延期支付的支付计划)。其中一位演讲者布拉德•巴斯(Brad Barth)是加州奥兰奇市BarthCalderon LLP律师事务所的合伙人,他建议房东与他们的贷款人沟通,并制定抵押贷款支付计划。弗雷德威廉姆斯律师事务所(Fried & Williams)的律师史蒂文·威廉姆斯(Steven Williams)建议房东们确保他们了解最新的保险和责任范围。他还指出了春假期间大肆宣扬的冠状病毒限制措施,警告房东说,如果租户鲁莽行事,导致病毒传播,他们可能会被起诉。

威廉姆斯也说了所有的新的暂停租金法例增加失业补助将有助于租户“维持现状”,使他们更有可能继续像往常一样支付租金,并保持系统正常运行。他说,大多数租户真的需要利用这些法律,而这项新法律的大部分内容将要求提供无力支付的证据。他预计大多数租户会努力保住租约,而不是撕毁租约,但他表示,房东应该期待一些围绕不可抗力或“天灾”条款的“创造性律师”。

他说:“如果他们能付一半,那就尽量拿走。”“试着同情租户,和他们一起工作,得到你能得到的东西,并愿意和他们一起工作,让他们知道这一点。这真的是你能做的一切。”

另一位不愿透露姓名的业内人士表示,房东们希望经济刺激法案,尤其是扩大失业福利的条款,能帮助租户支付未来几个月的租金。但一些房东也看到有人试图提前终止租约,”把钥匙交上去和父母一起住虽然没有人阻止这些租户离开,但一个问题是,房东能让一个新空置的单元空置多久,因为在这种气候下,他们不太可能找到新的租户或转租。其他人则担心仍有工作的租户可能会以冠状病毒带来的经济不确定性为借口拒付租金;有些人甚至计划最终向无法证明疫情造成经济困难的租户寻求法庭追讨未付租金。

“最大的担心是会有某种程度的过度反应,比如房租限制法案,”业内人士说,比如90天的房租由Gianaris提出的法案。“我们担心的是它的书写方式,它不符合救济所需的收入损失数额。从理论上讲,几乎每个人都可以说他们因为冠状病毒失去了收入,如果人们停止支付租金,就会产生更大的问题。任何租金减免法案都需要认可支付流中的每个人。”

纽约州已经发布了一个90天的暂停按揭付款由于财务困难,以及丧失抵押品赎回权,美国的房地产市场陷入了困境。

为房东制定立法救济措施的一个挑战是,这一群体是多元化的,既有黑石(Blackstone)等财力雄厚的公司,也有可能将一处房产出租(这是他们唯一的收入来源)的老年人。在经济急剧下滑、许多租客突然付不起房租的情况下,小房东很快就会用完运营费用,也没钱支付门卫和维修人员的费用。

现年63岁的克里斯蒂娜•托德(Christina Todd)住在俄勒冈州希尔斯伯勒(Hillsboro),现已退休。她拥有一处小型商业空间和两套公寓,并出租出去。她和她的丈夫依靠租金收入来补充他们的社会保障金,虽然她的房客还没有拖欠过租金,但她担心接下来会发生什么。

“像我这样的房东会计算房租,这是我担心的,”她说。“在我看来,人们现在想到的第一件事就是‘我不需要付房租了’。“我会让租客支付他们能支付的任何费用,那里有他们可以求助的资源。有食品银行和许多其他支持项目来帮助人们摆脱困境。不要让你的房东陷入困境。”

加州大学洛杉矶分校的加布里埃尔说,如果“现住现住”措施持续数月,小房东面临的压力可能会导致无力偿还抵押贷款和更多系统性问题。

他表示:“这很有可能导致更多商业抵押贷款违约,并对更广泛的经济构成严重威胁。”

拥有和经营一个租户轮转的物业一直是一个挑战。但是,笼罩在经济上的不确定性的阴影,甚至让经验丰富的业主也对未来感到不确定。

“我总是很灵活,因为每个人在生活中都会时不时地遇到危机,”阿蒂尼奥说。“希望在几个月后事情会稳定下来,但我不知道这将会如何发展。”

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