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一个高大的影子人物伸出他的手臂环绕着一个安静的社区——他在保护这个社区不受投资者的伤害,这些投资者想要进来购买房屋转售或重新开发。这些家庭平静地没有意识到他们的保护者。插图。

了下:

如何避免下一个住房危机

在联合国作用后,莱南法哈举行了保护住房权利的新努力。

你的房租涨了,但没涨那么多。你错过的抵押贷款付款将导致罚款而不是丧失抵押品赎回权。你在非正式定居点的临时小屋没有被推土机推平。您的公共住房综合体未出售给投资者团体。你的房东是一个人。

这就是莱拉尼·法哈试图创造的世界。作为联合国关于住房问题的特别报告员,她在全球住房危机的前线度过了六年,目睹了旧金山的无家可归营地、孟买的贫民窟、拉各斯的强制驱逐以及Lisbon的空置投资财产。她不是唯一一个认为这些条件必须改变的人。

现年51岁的法哈是一名来自渥太华的人权律师,她的任务是在联合国人权理事会(U.N. Human Rights Council)的保护伞下担任一个无薪职位,在住房问题上充当某种全球监督机构。2014年担任这一职务后,她走遍了发达国家和发展中国家,见证并记录了最明显的违反国际住房标准的行为,然后要求有关政府对此采取行动。“如果我们不能让某人承担责任,我不知道我们将如何解决这一切。人权非常清楚谁对谁负责。政府对人民负责,”她说。“我喜欢这种清晰。”

但在适足住房问题上,责任不仅仅在于政府。上一次全球金融危机爆发后,私募股权公司、对冲基金和房地产投资信托等大型投资者买入了贬值的房地产股票,使其成为全球金融市场上最宝贵的资产之一。这些投资者现在对住房系统拥有前所未有的控制权,这对房主和租房者都是不利的。其结果是住房危机和人权危机。

冠状病毒可能会让情况变得更糟。除非迅速采取行动,否则大流行病造成的经济不稳定可能使更多的住房落入投资者手中,对他们来说,盈利能力是主要优先事项。

“住房已成为市场经济的一部分,并已成为全球私有化,它不再被认为是公众的好处。“这并没有被认为是人权,”Farha说。“我决定不知何故改变。”

现在,法哈正在发起一场斗争,以确保上次危机带来的住房灾难不会再次发生。


住房已经金融化。这是经济学家和住房倡导者用来解释发生了什么的词,也是法哈斗争的关键。

自从2008年美国《经济学人》出版以来,这个词就开始流行起来研究文章作者是地理学家曼纽尔·阿尔伯斯(Manuel albers),题为“住房金融化和抵押贷款市场危机”。在书中,他解释了抵押贷款市场是如何从为房主提供信贷转变为通过这些抵押贷款促进全球投资的。他认为:“抵押贷款市场的金融化不仅要求房屋,还要求房主被视为财务上的可利用者。”粗心的抵押贷款和在全球金融市场上出售抵押贷款债务,使住房变成了电子表格上的数字,并引发了经济内爆。

“金融化突然间成为了一个非常流行的概念,不仅是在住房领域,也在其他领域,比如,‘好吧,过去几十年发生了什么?’”阿尔伯斯现在是比利时鲁汶大学地理和旅游部的教授,他告诉Curbed网站。“我们如何处理住房问题?”我们更多的是把它当作一种资产,而不仅仅是一个居住的地方。”

它不再只是在市场上购买和销售的抵押贷款。租赁住房,长期的小型投资者的地方市场,现在是大型资金和投资信托作为可以提供短期和长期回报的资产。“如果你看一个像纽约这样的地方,你有拥有租赁住房的大家庭,但现在它是全球资金,”Aalbers说。“所以即使它不是花生,现在也有全球资金,这些资金在全球各地拥有数十万个住房单位,以及在特定的地方,这些是真正的大玩家。”

德国住宅公司Vonovia在德国、瑞典和奥地利拥有40多万套住宅截至2019年年,其房地产投资组合的价值估计超过570亿美元。世界上最大的投资公司之一黑石集团也在进行投资世界上最大的房产拥有者之一.一段时间,这是美国拥有的最大住宅房东8万多套出租房屋和公寓通过其投资组合中的公司,如邀请家庭在上次崩盘后,该公司购买了大量房屋库存。据估计,在整个2019年出售了黑石在该公司的股份后,它已经取得了成功约70亿美元

阿尔伯斯说,大型投资公司和信托公司现在拥有大量出租房产,这未必是件坏事,但它们的一些做法是为了从自己的房产和租赁者那里榨取尽可能多的钱。他指出,松懈的维护和越来越普遍的附加在月租上的费用,包括宠物费用、公司安装的智能锁,甚至是使用必要的在线门户网站提交月租的“便利费”。这些实践有把人们推到悬崖边被驱逐,丧失抵押品赎回权,破产。

法哈认为私营公司的这种行为是对人权的侵犯。让这些公司承担责任,并通过立法和监管迫使政府也这样做,已成为她的主要关注点。法哈反击住房金融化的迅速发展的努力是这部2019年的纪录片由导演弗雷德里克·格顿(Fredrik Gertten)执导,展示了她越来越多的支持,同时也在努力应对这一艰巨的挑战。为了取得进展,她意识到她必须建立一个尽可能大的联盟。

“虽然我们可能没有钱 - 我们大多数人在地方一级工作,试图实施房屋权 - 我们想表明我们是许多人,我们就像跨国公司自己那样跨国公司在城市遇到住房的跨国公司世界,“她说。


法哈担任了12年的执行董事住宿平等权利中心,多伦多一个以住房和人权为重点的非政府组织,使自己成为该市倡导住房权的知名人士之一。在多伦多最近批准的十年计划中,她的影响是显而易见的住房计划,承诺提供40000套新的经济适用住房,并承认住房是一项人权。

2012年,法哈成为渥太华贫困和人权非营利组织“加拿大无贫困”(Canada Without poverty)的执行董事,她与伴侣和两个孩子住在那里。大约在这个时候,时任适足住房问题特别报告员的拉奎尔·罗尔尼克(Raquel Rolnik)准备完成她的任期,法哈的同事建议她申请接替罗尔尼克。罗尔尼克曾担任São Paulo市规划部门主任和巴西城市部城市项目国家秘书,第一个担任这一职务的米隆·科塔里(Miloon Kothari)是一位著名的住房学者。法哈不确定自己是否能胜任这一职位,但鉴于她接受的人权律师培训,以及她在非政府组织的广泛经验,法哈认为值得一试。她得到了那份工作。

她的任期从2014年6月开始,很快就取代了她在加拿大扶贫组织的全职工作。她说:“当你被任命时,你被告知你需要做出三个月的承诺——每年大约会占用你生命中的三个月。”“好吧,我认为你可以用这种方式执行命令,但我不是这样执行命令的。我的意思是,它占据了我500%的时间。”

即使在联合国的支持下,也不容易走进各国政府的办公室提出要求。法哈回忆了她在2016年4月访问印度期间与政府进行的令人生畏的会面。“大约有15名来自印度各政府部门的官员坐在我对面,”她说。她说,当她开始提出她的建议时,包括在没有法律保护或替代庇护所的情况下,暂停将人们从家中或占用的土地上强制驱逐出去,官员们只是笑了笑。“他们说,‘不可能。这不会发生的,’”她说。“所以这让我很暴躁。”

这是一个尴识她推回的那一刻。然后她提出了她的其他主要问题:印度挥之不去的种姓制度底部的政治敏感问题歧视穆斯林和达利特。“只要知道我不得不捍卫那些被侵犯人权的人,而且我可以忍受政府,做到这一点,这就是我的工作,它真的在印度沉没,”她说。“当我意识到时,这是18个月的授权,好的,我能做这个工作。

2016年底,法哈对葡萄牙进行了正式访问。作为西欧长期以来最便宜的旅游目的地之一,这个国家的旅游业突然飙升,随之而来的是大量的外国房地产投资。尽管工资和收入保持不变,住房成本却急剧上升。“在里斯本,中心地区的所有事情都在两三年的时间里发生了,”里斯本大学住房政策研究助理教授西蒙·图卢梅洛(Simone Tulumello)说。他也是当地住房积极分子组织Habita的成员,该组织曾游说法哈访问葡萄牙。

Farha的报告在她的访问中,她强调了一些问题,比如不受监管的短期租赁,尽管贫困率很高,但社会住房的缺乏,以及罗姆人和非洲人后裔被迫居住的非正式定居点和锡棚屋。她敦促政府采取果断行动。“在这一年里,政治上的事情越来越多。社会运动的能见度和动员能力迅速增长,大众媒体也有住房危机的概念,这是以前没有的,”图卢梅洛说。“所以在2017年,政府会说,‘好吧,我们必须介入。’”

那年夏天,葡萄牙议会提出了第一部国家住房法。根据法哈的建议,该法律的一个关键部分确保了住房权。这是制定当年晚些时候。


3月初,法哈在日内瓦,将她的最终介绍给U.n.人权理事会。她在去年的两国访问中向尼日利亚和法国展示了她的调查结果。

“在我的任期六年后,我有这个说:我们应该羞于羞愧。我们允许我们允许的东西完全失控吗?“法哈哈爆炸状态允许富裕的土地和住房接管,因为在没有提供替代住所的情况下,忽视无家可归的全球增长。“是的,我们应该感到羞耻。但我们应该使用这种耻辱来改变事情 - 从根本上转变我们如何观察这些违规行为以及我们如何查看住房和住房系统,“她说。“我可以用一些乐观的乐观报告这种转变正在进行中。各国开始意识到现状既不是可持续的也不是可接受的。但更多的州和城市必须加入。“

法哈的讲话得到了外交上的陈词滥调的回应,表明不会有什么改变,但冠状病毒大流行使这场斗争更加紧迫。随着失业人数的增加,对拖欠房租和抵押贷款的担忧正在全球蔓延。由于大多数政府命令居民呆在家里,住房与疫情密切相关。

在Farha完成她的报告后,她发起了一项新的努力来对抗住房的商品化和金融化,建立了一套关于落实住房权的准则她为国家政府开发的。她把她的倡议命名为转变并与国际协会联合国和地方政府和U.N.的人权高级专员办公室合作,与世界各地的官员合作,以在当地和国家法律中融入房屋权。巴塞罗那市长,柏林,纽约和伦敦已经加入了。

该项目的第一步是将住房权准则转化为适用于加拿大几个城市的市政政策和地方机构。这些努力可能采取以下形式:市议会决议、承认住房是一项人权的《城市宪章》修正案,以及就住房项目向决策者和开发商提供咨询的社区工作组。Farha和她的合作伙伴目前正在确定试点项目的前四个城市。

她说,流行病的经济震动可以在住房市场中重新创造住房市场的条件,这些危机在最后的全球金融危机中批准了住房的批量买卖,刺激了私募股权公司和房地产投资信托的购物狂欢。万博提款真快它可能比许多人预期的那么迟早。“这可能发生在一个月,两个月,三个月最多,这个购买财产,贬值。但人们没有谈论这一点到未来;人们在谈论本周。本周会发生什么?今天死亡是什么?这个小时?“她说。“所以我试图弄清楚我们如何拥有前瞻性的对话。”

阿尔伯斯同样感到担忧,他担心疫情只会让租房者的情况变得更糟,因为租房库存被抢购一空。他说:“住房供应没有增加,所以当危机结束时,无论危机何时结束,新建筑都将在一段时间内受到限制。”“投资需要一段时间才能再次回升,但对住房的需求仍然存在,对出租住房的需求只会增加,这意味着,实际上,出租住房作为一种投资将非常不错。”

他说,政府现在可以采取一些措施来避免一些可能导致房屋和公寓进入市场的住房贬值。一是提供收入支持,帮助人们支付房租。阿尔伯斯说:“同样,如果人们仍有能力支付抵押贷款,他们就不太可能被取消抵押品赎回权,然后被这些大投资者买走。”政府甚至可以利用现有的反垄断法,阻止投资者购买过多的房屋,从而在特定领域或价格区间主导租赁市场。其他政策也可以通过禁止出租新建房屋来限制勘探者,比如阿姆斯特丹已经尝试过了.或者,他说,各国甚至可能考虑完全冻结房地产销售,直到情况稳定下来。

快速行动可能产生影响。但阿尔伯斯也知道,全球金融的齿轮很难减速。“特别是对于那些更愿意冒险的投资者来说,他们肯定会把这次危机视为一次机会,”他说。“这在这些公司的DNA中根深蒂固。”

大流行只是增加了Farha的感觉,因为她是一个必要的斗争。“这是它表现出我的一件事是房地产权利在地方一级的重要意义。她说,我不认为是有多大的家庭在生死攸关的表现中的表现,“她说。

Farha说,这一转变必须从现在开始,“确保这一次,与08年和09年不同,我们的眼睛睁得大大的,我们正在尽一切努力阻止那些大的金融参与者突袭并占据所有的财产。”

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